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🛋|長期優良住宅の認定基準を見直し


写真 登録住宅性能評価機関を活用した認定手続きイメージ(見直し後)

長期優良住宅の認定基準を見直し

 
内容をざっくり書くと
これまでの各住戸の区分所有者主体から、管理組合が住棟単位で認定を受けることができるよう見直しを求めた。
 

国土交通省の有識者会議は、既存住宅流通を活性化させるための当面の取り組みをとりまとめた。長期優良住宅… →このまま続きを読む

 ハウジング トリビューン

1986年の創刊以来、30年間以上に渡り、行政、住宅・不動産、設備・建材、関連サービス…など、幅広い取材領域を、月2回刊の発行スピードを活かしながら、タイムリーに深く、時には生活者の視点に立って解説しています。


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所有権

民法 > 物権法 > 物権 > 所有権

所有権(しょゆうけん)とは、の全面的支配すなわち自由に使用・収益・処分する権利[1]

18世紀ないし19世紀近代的所有権は、自由主義個人主義思想のもとで絶対的な所有権として成立し、原則的に無制限であると考えられていたが、20世紀に入ると私権の公共性が強調され始め、現代では所有権の横暴を抑制し公共の福祉を図るために社会的・経済的必要から所有権を原則的に制限可能なものであり、むしろ法律が許容する範囲内でのみその存在が可能なものと考えるようになった[2]

日本の民法においては206条以下に規定がある。

  • 以下、民法については、条名のみ記載する。

概説

占有を正当化し物の支配の基礎となる権利(占有権以外の物権)を本権というが、所有権は物の使用・収益・処分という全面的支配を内容とするものでその典型である[3]

近代的所有権の歴史

近代の所有権は、土地に対する複雑な封建的制約の廃止を目指して生成した。1789年フランス人権宣言は、所有権を「神聖不可侵」として所有権の絶対性(所有権絶対の原則)を標榜し、私有財産制の基礎を確立した。

近代的所有権の性質

  • 観念性
    所有権は物の現実的な支配(占有)とは関係なく観念的に存在するという性質[4][5]
  • 絶対性
    所有権は何人に対しても妨害を受けることなく主張しうるという性質[5][6]
  • 私的性質
    所有権は社会の承認を受けた権利ではあるが、物の支配という点では社会関係から切り離されて私的に存在するという性質[5][6]
  • 全面的支配性
    所有権は物の使用・収益・処分という全面的支配を内容とするという性質[4]
  • 渾一性
    所有権は物に対する一切の権能の源泉となる権利であるという性質[6]
  • 恒久性
    所有権は目的物が存在する限り永久に存在するもので消滅時効にかからないという性質[6]
  • 弾力性
    所有権は制限物権すなわち用益物権地上権など)や担保物権抵当権など)によって制限を受けても、その制限が消滅すれば再びもとの全面的支配を回復するという性質[6]

所有権の限界

所有権の社会性・公共性

20世紀に入ると所有権の絶対性による矛盾が表面化し、その是正が図られた。1919年ヴァイマル憲法(ワイマール憲法)153条3項が「所有権は義務を伴う」(Eigentum verpflichtet.)と定めたことは、この現れである。日本国憲法では、「公共の福祉」(日本国憲法29条2項等)により、所有権には一定の制限がかけられている。現在では、公衆衛生消防などの警察的な制限だけでなく、都市計画環境保全の分野など、行政法によって多くの制限が加えられている。

所有権の制限

私法上の制限

  • 土地所有権の範囲
    土地所有権は、法令の制限内において、土地の上空及び地下の範囲にまで及ぶ(207条)。
    • 地中の鉱物
    地中の一定の種類の鉱物(タングステンニッケルコバルト等)は国に掘採・取得の権利がある(鉱業法2条・3条)[7]
    • 大深度地下
    大深度地下の公共的使用に関する特別措置法により同法上の大深度地下の公共使用については同意や補償を要しない[7]
  • 相隣関係209条-238条
  • 特別法上の制限
特別法上の制限として借地借家法農地法がある[8]

公法上の制限

公法上の制限としては次のようなものがある[8][5]

所有権の取得

原始取得とは、取得した権利の根拠がその権利を前に有していた者の権利にあるのではなく、その取得によって原始的(原初的)に成立する場合の権利取得である[9]。民法に示されている原始取得は、無主物先占(狩猟、漁獲など)・遺失物拾得埋蔵物発見添付付合混和加工の総称)である。また、一般に時効取得即時取得(善意取得ともいう)も原始取得の一態様とされている[10]

原始取得と対となる概念は承継取得(承継的取得[11])である。承継取得とは、所有権の取得のうち、前の所有者(前主)の所有権を引き継ぐ(承継する)形で所有権を取得するものである[10][12]。承継取得の場合には原始取得とは異なり所有権に設定されていた地上権抵当権などの制限物権が所有権の負担として引き継がれることとなる[12]。現代社会において所有権の取得原因として最も主要なものは契約(売買等)と相続でいずれも承継取得である[9]

共有関係

日本の民法では249条から264条に定められている。

共有とは、所有権などある一定の権利が複数の主体によって支配・利用されている状態のこと。所有権以外の財産権の共有については準共有と呼ばれる(264条)。共有関係にある者のことを共有者という。民法は単独所有を原則とするが、現実には、共同生活の中で、一つの物に対し複数人が所有することもよく行われるため、249条から264条までの共有に関する規定がおかれた。ただし、共有関係、特に狭義の共有は、法律関係を複雑にし、その把握を非常に困難にする事から、比較的容易に共有関係を脱する事が出来るような規定(共有物分割等)が多くおかれている。

区分所有権

区分所有権の意義

ビルの一室など構造上区分された建物の部分を目的として成立する所有権を区分所有権という(建物の区分所有等に関する法律第2条第1項)。建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)では、一棟の建物に構造上区分された数個の部分があり、それぞれ独立して住居店舗事務所など建物としての用途に供することができる場合には、その各部分はそれぞれ所有権の目的とすることができるとし(同法第1条)、区分所有権は建物の区分された一部に成立するものであり、区分所有者は建物の保存に有害な行為をすることや建物の管理・使用に関して共同の利益に反する行為をすることなどが禁じられている(同法第6条)。

専有部分と共有部分

区分所有権の対象となっている建物には専有部分共用部分があり、区分所有法第2条第3項・第4項に定めがある。

  • 専有部分
    • 区分所有法で所有権の目的となっている建物の部分
  • 共用部分
    • 専有部分以外の建物の部分
      • 区分所有されている建物の構造上、区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、専有部分以外の建物の部分として共用部分となる(同法第4条第1項)。
    • 専有部分に属しない建物の附属物
    • 建物の区分所有等に関する法律4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物
      • 区分所有されている建物の一定の部分及び区分所有されている建物に附属する建物のうち規約により共用部分とされた場所(同法第4条第2項)。ただし、対抗要件として登記を要する。

脚注

  1. ^ 近江(2006)、214頁。
  2. ^ 所有権」(朝鮮語)『グローバル世界大百科事典ウィキソース。2021年3月8日閲覧。
  3. ^ 近江(2006)、177・179頁。
  4. ^ a b 近江(2006)、215-216頁。
  5. ^ a b c d 遠藤ほか(1996)、170頁。
  6. ^ a b c d e 近江(2006)、216頁。
  7. ^ a b 近江(2006)、220頁。
  8. ^ a b 近江(2006)、218頁。
  9. ^ a b 我妻榮有泉亨、、田山輝明『我妻・有泉コンメンタール民法 総則・物権・債権 第3版』日本評論社、2013年、449頁。
  10. ^ a b 鈴木禄彌『物権法講義 5訂版』創文社、2007年、26頁。
  11. ^ 田山輝明『物権法 第3版』弘文堂、2008年、30頁。
  12. ^ a b 永田眞三郎・松岡久和・横山美夏・松本恒雄・中田邦博『エッセンシャル民法 2 物権』有斐閣、2005年10月、28頁。

参考文献

関連項目

管理組合

この項目では、マンションの管理組合について記述しています。


管理組合(かんりくみあい)とは、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)に基づき区分所有建物(分譲マンション団地等)を区分所有する区分所有者によって構成される団体である。

概要

マンションや団地の購入者は、区分所有法に基づき区分所有者となる。購入した区分所有部の内側は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共用部分(専有部分以外の全て)を全区分所有者と共同で維持・管理する義務が生じる。居住せずに所有する専有部分を賃貸とした場合でも、共用部分の維持・管理をする義務に変わりはない。

新築分譲の場合、各物件を購入した区分所有者に引渡しが終了すると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関である総会[注 1]が招集され、管理組合が設立される。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認される。区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされておりその運営に携わることになる。

管理規約に基づき、総会にて選出する理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される理事会、理事会を監査する監事が管理組合の運営を行う。

総会での議決権は、株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで、いわゆる議会制民主主義の手続きによって可決することができる。総会には、年1度開催される「通常総会(定期総会)」と、臨時的に開催される「臨時総会」がある。

管理組合には法人格を取得させることもできる。法人格を取得することで管理組合法人や団地管理組合法人となり、法的責任の所在を明らかにすることができる。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律2条3号では、管理組合は、「マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。)に規定する法人をいう。」と定義されている。

日本以外でも管理組合に相当するHomeowners' association (HOA)などと呼ばれる管理組織が法律などに従って設けられることがある。

理事会

理事会の活動は、適時理事会の集会を開催し、組合総会における決定に基づき組合運営を履行する。

また、重要事項にあたる予算案や決算報告、事業報告、次年度事業計画、管理規約の改正案や法定点検の有資格者への委託契約、長期修繕計画案、各種許認可など、組合運営に必要な事項を協議・決議し、組合総会に提案する総会議案書の作成も理事会の場で行う。なお、事業報告および決算報告については、監事の監査報告を必要とする。理事長は、年1回以上総会を招集開催し、総会議案書を提出、決議を執行し承認を得なければならない。

理事会は、総会における決定に基づき組合運営を行なう機関のため、緊急時の対応以外は決定権を有してはいない。そのため次期の通常総会に間に合わない新たな提案や変更事項が出た場合は、臨時総会を召集・開催し、総会での決議手続き又は、書面における組合員全員の同意を得る手続きが必要となる。

理事会役員への報酬は、有償の場合と無償の場合がある。有償の場合その額は、役員一律のものもあれば理事長、理事、監事など、それぞれに額を設定しているものもある。また、理事会出席1人1回に付き一定額を支払っている場合もある。

管理者

マンションにおける管理者とは、区分所有法上、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。また、職務範囲内で、区分所有者を代理したり、共用部分を所有したりすることができる。管理者は、管理規約に制限が無ければ、総会決議により、誰でもなることができる。区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。標準管理規約では、管理組合の理事長を管理者としている。

ただし、管理組合が法人化されている場合は、組合法人が管理者と同様の立場となるため、区分所有法上、管理者は設置対象とならない[1]

なお、管理会社、管理員(管理人)、防火管理者などとは別のものである。

監事

監事は、理事会の業務執行を監査する役職である。理事会の構成員ではないため、意見を述べることはできるが、理事会決議の議決権は有していない。しかし、組合運営環境によっては、人員不足から理事会の一員として活動が行なわれている場合がある。

組合運営費

マンションを維持管理する費用として管理規約に基づき、区分所有者から徴収する費用。通常毎月、管理組合に対して管理に要する経費を納入する。

管理費

マンションの規模に応じ、多様な徴収項目がある。下記はその一例。

  • 管理費 - 日常管理に対しての項目。共用部分の光熱費や各設備の点検費用、外注費等。
  • 駐車場利用料 - 敷地内の駐車場を利用する区分所有者又は居住者から徴収。駐車場の維持管理の費用、さらには修繕積立金の財源にもなる。
  • 駐輪場利用料 - 敷地内の駐輪場を利用する区分所有者又は居住者から徴収。使用許可シールの製作や維持管理費、さらには修繕積立金の財源にもなる。
  • 組合費 - 管理組合の運営に要する経費。会議費、広報および連絡業務に要する費用、役員活動費等。

修繕積立金

共用部分の計画的な修繕、臨時的な修繕を実施するために、徴収した金銭を積み立てたもの。原則として積立期間を通して均等に積み立てるものである[2]。その他、区分所有物件を購入した時に「修繕一時金」や「修繕基金」等の名目で定期の積立金とは別に一定の金額を納めている例もある。前記の制度を採用していない管理組合で長期修繕計画と修繕積立金の見直しを行なっていない場合、大規模修繕を行う際に積立金が不足し、「修繕一時金」として総会決議により追加徴収されることも少なくない。

日本においては、老朽化したマンションの増加とその改修の不十分さが社会問題となっており、スラム化につながる恐れすら指摘されている。財源面からの老朽化問題対策としても重視されている[3]

目的と運用

建物の維持管理に加え、修繕積立金の多寡自体が、当該マンション等の経済価値の維持・向上を左右するものであり[4]専有部分等の売買に当たって重要なことであるため、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の説明事項にも修繕積立金に関することが定められている(同法第35条)。

この修繕積立金は、通常の管理費とは区別して経理すべきものであり、管理費に流用してはならない[5]。また、積立額の算定に当たっては、将来予測される各種の修繕工事の実施予定時期と必要な工事見込額を勘案することが大切である。さらに、巨額の積立となるため、保管には慎重さが必要とされる[6]。収入についてはさらに、駐車場等共用部分の使用料収入のうち、それらの管理費に充てる分の他は、修繕積立金に充てられる。さらに修繕積立金の運用は、管理組合の業務とされている[7]

使途

国土交通省マンション標準管理規約では、積立金を次の経費に充当する場合等に取り崩すことが認められている[注 2]。取り崩す際は、管理組合総会の決議が必要とされる[5]

  1. 一定年数の経過毎に計画的に行う修繕
  2. 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
  3. 敷地及び共用部分の変更
  4. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
  5. その他敷地及び共用部分等の管理に際し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し[注 3]、必要となる修繕積立金を積み立てておくことが必要である。上記の費用を支出の際に徴収することは容易ではないからである。

運営に関わる規則

管理組合の法律ともいえる管理規約のほかに、規模に応じた規則や規定が総会にて設けられる。下記はその一例。

  • 使用細則
  • 駐車場使用細則
  • 駐輪場使用細則
  • 動物飼育に関する細則
  • 専用庭使用細則
  • 専有部分の修繕に関する細則
  • 会計処理細則
  • バルコニー使用規定

組合運営上の問題

組合が抱える昨今の一番の問題は管理費及び修繕積立金の滞納である。管理費は管理業者に法定点検や日常の清掃などの委託の為に支払われ、修繕積立金は共用部分の補修のため積立預金されるが、これが不足する事により管理が行き届かず補修もままならない状態が続くとマンションの価値が低下する[8]。これにより入居率が低下することで物件価格や賃貸時の家賃相場が更に低下するという悪循環に陥りする。

管理費や修繕積立金を預金として管理している場合、大規模なマンションでは、修繕積立金が億を超える金額になることもある。その場合に、ペイオフを考慮する必要がある。緊急対応として、決済用普通預金に切り替えるなどの手法がある。管理費や修繕積立金を運用する場合、管理組合の法人登記が必要になる場合がある。

この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行のマンション標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。

また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。

一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。

大規模な修繕に際しては工事請負業者の選択に当たり慎重な審査を要するが、悪質なコンサルティング会社が介在した場合などには判断は難しいものとなる[9]。業者が倒産など請負業務の遂行が困難な場合、別の業者が引継ぐ仕組みもある。これは多くの業者がまとまって法人格を取得し、この法人が保証するものである[10]

マンション管理に関わる資格

各資格は、区分所有者からなる管理組合の構成員、理事などに必要なものではない。

国家資格

マンション管理適正化法にもとづき2つの国家資格がある。

民間資格

高層住宅管理業協会が認定している資格として法律に規定のない民間資格がある。

関連項目

参考文献等

脚注

[脚注の使い方]

注釈

  1. ^ マンション標準管理規約では「総会」と呼ばれる一方で、区分所有法においては「集会」と呼ばれている。
  2. ^ 「修繕積立金」というが、会計上のに該当する用途とは限られない。資本的支出に当たるもの等が対象となることもある。
  3. ^ 国土交通省マンション標準管理規約では、長期修繕計画の計画期間は新築の場合は30年程度、その他の場合は、25年程度以上のものが求められる。

出典

  1. ^ 第47条建物の区分所有等に関する法律第47条
  2. ^ 国土交通省マンション標準管理規約第25条、第28条
  3. ^ マンションの管理の適正化に関する指針(国土交通省)
  4. ^ 『新・要説不動産鑑定評価基準』p.296
  5. ^ a b 国土交通省マンション標準管理規約第48条
  6. ^ #参考文献等 マンション管理センターのページ
  7. ^ 国土交通省マンション標準管理規約第29条、第32条
  8. ^
  9. ^ “狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行”. 日本経済新聞. (2018年11月30日). https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37740710U8A111C1EA8000/ 2018年11月30日閲覧。 
  10. ^ マンション計画修繕施工協会などによる

外部リンク


 

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