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🛋|今すぐできる! 玄関掃除のポイントやおすすめ道具を紹介【誰でもできる掃除術】


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今すぐできる! 玄関掃除のポイントやおすすめ道具を紹介【誰でもできる掃除術】

 
内容をざっくり書くと
集合住宅で、玄関掃除をどうするべきか分からない場合は、管理組合に問い合わせて確認しましょう。
 

毎日利用する玄関は、掃除が行き届いていないと気になり、お客さんの目につきやすい場所です。しかし、毎日… →このまま続きを読む

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集合住宅

集合住宅(しゅうごうじゅうたく)は、一つの建物の中に、複数の世帯が入居している住宅の形態。

概要

法規上は共同住宅(きょうどうじゅうたく)と長屋タウンハウス)に大別される。この最も古い例は、古代ローマ時代のインスラと呼ばれるローマ人が住んだ大規模なアパートである。これはとしても有名である。その他、古くからの集合住宅としては中国客家土楼が有名である。19世紀ベルリンでは、(Mietskaserne、賃貸集合住宅)という高層集合住宅が、ドイツ帝国政府主導のもとで建設されている[1]。世界初の公営の集合住宅はロンドンのLCCによるバウンダリーストリート(、1896年)である。

マカオ香港、日本など、国土が狭く、人口密度の高い地域、あるいは各国の都市部で多く建てられている。また、公営住宅の多くが共同住宅の形態をとっている。

日本では比較的規模の大きい鉄筋コンクリート造集合住宅をマンションと呼称する場合があるが、後述のように英語本来の表現ではない。なお、法令国勢調査では「共同住宅」の語が用いられる。病院等とは用途によって、長屋とは全住戸が敷地から建築物内を介さずに直接出入りする形態をとるか否かによって区別される。

分類

利用関係による分類

集合住宅は利用関係によって分譲住宅と賃貸住宅に分けられる[2]

住棟形式による分類

集合住宅は住棟形式によって、階段室型、片廊下型、中廊下型、ボイド型、センターコア型、ツインコリドール型などに分けられる[2]

集合住宅を表す言葉

アパートメント (apartment)
北米で集合住宅を意味する最も普通の語。各世帯の区画を指し、建物全体を指すには「apartment building」などと言い、日本で一般に使われる「マンション」はこれに当たる。
アパート
「アパートメント」を略した日本独特の表現。規模の小さい賃貸物件に限って使う。木造の建物には○○荘の名称を用いていることもある。
フラット (flat)
平ら、つまり、各世帯が1つの階に限定されているもの。イギリス英連邦諸国でアパートメントの代わりによく使われる語。各世帯の区画を指し、建物全体を指すには複数形にする。
マンション (mansion)
英語で「大邸宅」。英語では、固有名詞として「〜Mansions」と名乗る集合住宅はあるが、一般名詞として集合住宅を意味することはなく、マンション=鉄筋コンクリート造集合住宅と理解されるのは日本独特の表現(和製英語)。
コンドミニアム (condominium)
「共同管理」を意味するラテン語から。分譲形式のもの。
メゾン (maison)
フランス語で「家」「建物」。集合住宅という意味は特にない。語源は英語mansionと同じだが、大邸宅とは限らない。
タウンハウス (townhouse)
2つ以上の住宅を1棟に建て連ねたもので、各住宅が壁を共通にし、それぞれ別々に外部への出入口を有しているもの。長屋とも言う。「『テラスハウス』と呼ばれる住宅もここに含まれる」としている。
メゾネット (maisonnette)
フランス語で「小さなmaison」。1戸の住宅を区切って賃貸する。通常、各戸が複数階にまたがる。
コーポ
「コーポレートハウス (corporate house)」を略した表現で、日本において主に鉄筋コンクリート造や鉄骨造のマンションより小規模の賃貸集合住宅の建物名に使用される。「コーポラティブハウス」の略という説もあるが、一般的にそれとは無関係である。
フルシチョフカхрущёвка
1960年代のソビエト連邦政府はこの形式の集合住宅をソ連邦内に数多く建設した。低コストで、パネル工法あるいはレンガで作られており、3階から5階建てである。建設にはその名前にある通り、ニキータ・フルシチョフが監督している。もともとこの建物は、成熟した共産主義によって住宅不足が軽減されるまでの、一時的な住宅であると考えられていた。フルシチョフは20年以内に社会主義から共産主義に移行できると予測した。その後、レオニード・ブレジネフは各家族に「1人1部屋の確保と1部屋分の追加」を約束したが、今日も多くの人がフルシチョフカに住み続けている。
ドイツ語版英語版
主に旧東ドイツで建設されたプレハブ工法の集合住宅。

著名な集合住宅

日本

日本建築学会賞作品賞の受賞対象となった集合住宅作品を以下に示す。

竣工年作品名設計者所在地
1969年桜台コートビレジ内井昭蔵神奈川県横浜市青葉区
1986年GAZEBO山本理顕神奈川県横浜市神奈川区
1991年ネクサスワールド レム・コールハース棟レム・コールハース福岡県福岡市東区
1993年用賀Aフラット早川邦彦東京都世田谷区
1994年熊本県営竜蛇平団地元倉眞琴熊本県熊本市
1999年中島ガーデン松永安光静岡県富士市
2000年熊本県立農業大学校学生寮藤森照信熊本県合志市
2000年W-HOUSE渡辺明東京都目黒区
2006年洗足の連結住棟北山恒金田勝徳東京都大田区

その他に著名なものとしては以下のようなものがある

海外

ユネスコ世界遺産リスト登録物件となっている集合住宅を以下に示す。

脚注

[脚注の使い方]
  1. ^ 上田篤・田端修『路地研究 もうひとつの都市の広場』鹿島出版会、2013年、202頁。ISBN 978-4-306-09423-9
  2. ^ a b 第2章 集合住宅の建て方および住まい方に関する調査 国立研究開発法人建築研究所、2021年1月16日閲覧。

関連項目

住宅供給関連事業者・制度
構造・建築用語
その他

外部リンク


管理組合

この項目では、マンションの管理組合について記述しています。


管理組合(かんりくみあい)とは、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)に基づき区分所有建物(分譲マンション団地等)を区分所有する区分所有者によって構成される団体である。

概要

マンションや団地の購入者は、区分所有法に基づき区分所有者となる。購入した区分所有部の内側は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共用部分(専有部分以外の全て)を全区分所有者と共同で維持・管理する義務が生じる。居住せずに所有する専有部分を賃貸とした場合でも、共用部分の維持・管理をする義務に変わりはない。

新築分譲の場合、各物件を購入した区分所有者に引渡しが終了すると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関である総会[注 1]が招集され、管理組合が設立される。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認される。区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされておりその運営に携わることになる。

管理規約に基づき、総会にて選出する理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される理事会、理事会を監査する監事が管理組合の運営を行う。

総会での議決権は、株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで、いわゆる議会制民主主義の手続きによって可決することができる。総会には、年1度開催される「通常総会(定期総会)」と、臨時的に開催される「臨時総会」がある。

管理組合には法人格を取得させることもできる。法人格を取得することで管理組合法人や団地管理組合法人となり、法的責任の所在を明らかにすることができる。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律2条3号では、管理組合は、「マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。)に規定する法人をいう。」と定義されている。

日本以外でも管理組合に相当するHomeowners' association (HOA)などと呼ばれる管理組織が法律などに従って設けられることがある。

理事会

理事会の活動は、適時理事会の集会を開催し、組合総会における決定に基づき組合運営を履行する。

また、重要事項にあたる予算案や決算報告、事業報告、次年度事業計画、管理規約の改正案や法定点検の有資格者への委託契約、長期修繕計画案、各種許認可など、組合運営に必要な事項を協議・決議し、組合総会に提案する総会議案書の作成も理事会の場で行う。なお、事業報告および決算報告については、監事の監査報告を必要とする。理事長は、年1回以上総会を招集開催し、総会議案書を提出、決議を執行し承認を得なければならない。

理事会は、総会における決定に基づき組合運営を行なう機関のため、緊急時の対応以外は決定権を有してはいない。そのため次期の通常総会に間に合わない新たな提案や変更事項が出た場合は、臨時総会を召集・開催し、総会での決議手続き又は、書面における組合員全員の同意を得る手続きが必要となる。

理事会役員への報酬は、有償の場合と無償の場合がある。有償の場合その額は、役員一律のものもあれば理事長、理事、監事など、それぞれに額を設定しているものもある。また、理事会出席1人1回に付き一定額を支払っている場合もある。

管理者

マンションにおける管理者とは、区分所有法上、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。また、職務範囲内で、区分所有者を代理したり、共用部分を所有したりすることができる。管理者は、管理規約に制限が無ければ、総会決議により、誰でもなることができる。区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。標準管理規約では、管理組合の理事長を管理者としている。

ただし、管理組合が法人化されている場合は、組合法人が管理者と同様の立場となるため、区分所有法上、管理者は設置対象とならない[1]

なお、管理会社、管理員(管理人)、防火管理者などとは別のものである。

監事

監事は、理事会の業務執行を監査する役職である。理事会の構成員ではないため、意見を述べることはできるが、理事会決議の議決権は有していない。しかし、組合運営環境によっては、人員不足から理事会の一員として活動が行なわれている場合がある。

組合運営費

マンションを維持管理する費用として管理規約に基づき、区分所有者から徴収する費用。通常毎月、管理組合に対して管理に要する経費を納入する。

管理費

マンションの規模に応じ、多様な徴収項目がある。下記はその一例。

  • 管理費 - 日常管理に対しての項目。共用部分の光熱費や各設備の点検費用、外注費等。
  • 駐車場利用料 - 敷地内の駐車場を利用する区分所有者又は居住者から徴収。駐車場の維持管理の費用、さらには修繕積立金の財源にもなる。
  • 駐輪場利用料 - 敷地内の駐輪場を利用する区分所有者又は居住者から徴収。使用許可シールの製作や維持管理費、さらには修繕積立金の財源にもなる。
  • 組合費 - 管理組合の運営に要する経費。会議費、広報および連絡業務に要する費用、役員活動費等。

修繕積立金

共用部分の計画的な修繕、臨時的な修繕を実施するために、徴収した金銭を積み立てたもの。原則として積立期間を通して均等に積み立てるものである[2]。その他、区分所有物件を購入した時に「修繕一時金」や「修繕基金」等の名目で定期の積立金とは別に一定の金額を納めている例もある。前記の制度を採用していない管理組合で長期修繕計画と修繕積立金の見直しを行なっていない場合、大規模修繕を行う際に積立金が不足し、「修繕一時金」として総会決議により追加徴収されることも少なくない。

日本においては、老朽化したマンションの増加とその改修の不十分さが社会問題となっており、スラム化につながる恐れすら指摘されている。財源面からの老朽化問題対策としても重視されている[3]

目的と運用

建物の維持管理に加え、修繕積立金の多寡自体が、当該マンション等の経済価値の維持・向上を左右するものであり[4]専有部分等の売買に当たって重要なことであるため、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の説明事項にも修繕積立金に関することが定められている(同法第35条)。

この修繕積立金は、通常の管理費とは区別して経理すべきものであり、管理費に流用してはならない[5]。また、積立額の算定に当たっては、将来予測される各種の修繕工事の実施予定時期と必要な工事見込額を勘案することが大切である。さらに、巨額の積立となるため、保管には慎重さが必要とされる[6]。収入についてはさらに、駐車場等共用部分の使用料収入のうち、それらの管理費に充てる分の他は、修繕積立金に充てられる。さらに修繕積立金の運用は、管理組合の業務とされている[7]

使途

国土交通省マンション標準管理規約では、積立金を次の経費に充当する場合等に取り崩すことが認められている[注 2]。取り崩す際は、管理組合総会の決議が必要とされる[5]

  1. 一定年数の経過毎に計画的に行う修繕
  2. 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
  3. 敷地及び共用部分の変更
  4. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
  5. その他敷地及び共用部分等の管理に際し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し[注 3]、必要となる修繕積立金を積み立てておくことが必要である。上記の費用を支出の際に徴収することは容易ではないからである。

運営に関わる規則

管理組合の法律ともいえる管理規約のほかに、規模に応じた規則や規定が総会にて設けられる。下記はその一例。

  • 使用細則
  • 駐車場使用細則
  • 駐輪場使用細則
  • 動物飼育に関する細則
  • 専用庭使用細則
  • 専有部分の修繕に関する細則
  • 会計処理細則
  • バルコニー使用規定

組合運営上の問題

組合が抱える昨今の一番の問題は管理費及び修繕積立金の滞納である。管理費は管理業者に法定点検や日常の清掃などの委託の為に支払われ、修繕積立金は共用部分の補修のため積立預金されるが、これが不足する事により管理が行き届かず補修もままならない状態が続くとマンションの価値が低下する[8]。これにより入居率が低下することで物件価格や賃貸時の家賃相場が更に低下するという悪循環に陥りする。

管理費や修繕積立金を預金として管理している場合、大規模なマンションでは、修繕積立金が億を超える金額になることもある。その場合に、ペイオフを考慮する必要がある。緊急対応として、決済用普通預金に切り替えるなどの手法がある。管理費や修繕積立金を運用する場合、管理組合の法人登記が必要になる場合がある。

この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行のマンション標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。

また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。

一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。

大規模な修繕に際しては工事請負業者の選択に当たり慎重な審査を要するが、悪質なコンサルティング会社が介在した場合などには判断は難しいものとなる[9]。業者が倒産など請負業務の遂行が困難な場合、別の業者が引継ぐ仕組みもある。これは多くの業者がまとまって法人格を取得し、この法人が保証するものである[10]

マンション管理に関わる資格

各資格は、区分所有者からなる管理組合の構成員、理事などに必要なものではない。

国家資格

マンション管理適正化法にもとづき2つの国家資格がある。

民間資格

高層住宅管理業協会が認定している資格として法律に規定のない民間資格がある。

関連項目

参考文献等

脚注

[脚注の使い方]

注釈

  1. ^ マンション標準管理規約では「総会」と呼ばれる一方で、区分所有法においては「集会」と呼ばれている。
  2. ^ 「修繕積立金」というが、会計上のに該当する用途とは限られない。資本的支出に当たるもの等が対象となることもある。
  3. ^ 国土交通省マンション標準管理規約では、長期修繕計画の計画期間は新築の場合は30年程度、その他の場合は、25年程度以上のものが求められる。

出典

  1. ^ 第47条建物の区分所有等に関する法律第47条
  2. ^ 国土交通省マンション標準管理規約第25条、第28条
  3. ^ マンションの管理の適正化に関する指針(国土交通省)
  4. ^ 『新・要説不動産鑑定評価基準』p.296
  5. ^ a b 国土交通省マンション標準管理規約第48条
  6. ^ #参考文献等 マンション管理センターのページ
  7. ^ 国土交通省マンション標準管理規約第29条、第32条
  8. ^
  9. ^ “狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行”. 日本経済新聞. (2018年11月30日). https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37740710U8A111C1EA8000/ 2018年11月30日閲覧。 
  10. ^ マンション計画修繕施工協会などによる

外部リンク


 

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